En règle générale, un bien immobilier s’acquiert en pleine propriété, conférant à son propriétaire 2 types de droits :

- Le propriétaire peut disposer du bien ou le transformer (la nue-propriété).

- Il peut également l’habiter ou le louer et percevoir ainsi des revenus (l’usufruit).

Dans le cadre d’un achat immobilier, il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien : c’est le démembrement de propriété.

Fonctionnement

L’investisseur peut acheter uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, pendant une période limitée (de 15 à 20 ans).

La nue-propriété et l’usufruit sont alors exercés par deux personnes différentes, le nu-propriétaire et usufruitier.

L’usufruitier perçoit des loyers. Les frais de gestion locative et d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Il s’agit en général d’un institutionnel.

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et dispose de la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités.

Fiscalité

Le nu-propriétaire n’a aucun revenu foncier à déclarer.

L’usufruitier déclare les loyers perçus en tant que revenus fonciers.

En cas de revente de la nue-propriété, seul le nu-propriétaire supporte la plus-value immobilière. A l’inverse, si l’usufruitier revend l’usufruit, il paiera la plus-value immobilière.

Si le bien immobilier est revendu en pleine propriété, la plus-value se calcule en fonction du prix respectif de la nue-propriété et du bien : nu-propriétaire et usufruitier paieront chacun la part correspondante.

Avantages pour le nu-propriétaire

Calculée sur le prix total du bien immobilier, la nue-propriété sera moins onéreuse que si le bien immobilier été acquis en pleine propriété. En général, le bien est acquis à 50% de sa valeur réelle.

L’économie réalisée porte sur le prix d’achat mais également sur les frais de notaire et les intérêts d’emprunts.

Si l’usufruitier loue le bien immobilier, en cas d’importants travaux de réparation, le nu-propriétaire peut profiter du régime fiscal du déficit foncier et réaliser ainsi des économies d’impôts.

La valeur de la nue-propriété du bien immobilier ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’ISF.