Une SCPI (société civile de placement immobilier) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion, d’un patrimoine immobilier professionnel (locaux commerciaux, bureaux, entrepôts) ou résidentiel. L’investissement se réalise alors par l’acquisition de parts sociales.

Fonctionnement des SCPI

Il existe 2 catégories de SCPI :

Les SCPI à capital variable, où le capital de la société augmente ou baisse en fonction de l’achat ou de la vente des parts de SCPI.

Les SCPI à capital fixe, où le capital de la société ne peut augmenter que si la SCPI décide de procéder à une augmentation de capital.





La SCPI verse à ses associés (les souscripteurs de parts de la société) des dividendes, lesquels détiennent donc via les parts de la société un patrimoine immobilier.

Un particulier peut acheter des parts au comptant ou à crédit :

  • Sur le marché primaire : lors de la création de la SCPI ou à chaque augmentation de capital.
  • Sur le marché secondaire : en rachetant des parts à un associé.

Fiscalité

Fiscalité sur les revenus fonciers perçus

Les souscripteurs de parts de SCPI payent des impôts fonciers sur les loyers (dividendes) versés par la SCPI.

Ils sont soumis au régime fiscal du micro-foncier si leurs revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros (provenant de leurs biens immobiliers détenus en direct et de leurs parts de SCPI) : ils déclarent alors ces revenus fonciers, après un abattement de 30 %.

Ils peuvent également opter pour le régime réel (obligatoire si leurs revenus fonciers provenant de parts de SCPI sont supérieurs à 15 000 euros par an) : toutes les charges et les frais de gestion des immeubles communiqués par la SCPI au détenteur des parts sont déductibles.

Fiscalité sur les plus-values

Une part de SCPI possède une valeur immobilière, puisque la SCPI investit dans des biens immobiliers. Elle possède aussi une valeur monétaire car elle s’achète ou se revend sur les marchés financiers.

Ainsi, lors de la revente de parts de SCPI, 2 régimes fiscaux s’appliquent :

Une taxe sur les plus-values immobilières : dégressif dès la 5ème année de détention des parts de la SCPI, l’exonération totale de la taxation des plus-values immobilières intervient au bout de 15 ans de détention des parts de SCPI.

Une taxe de 33,5% sur les plus-values sur valeurs mobilières (la différence entre l’augmentation de la valeur des parts de la SCPI au moment de leur achat et au moment de leur revente).

Après 22 ans de détention des parts de SCPI, les souscripteurs paient seulement des prélèvements sociaux (15,5 %).

Après 30 ans de détention de parts de SCPI, les plus-values ne sont plus taxées.

Avantages des SCPI

La SCPI s’occupe de la gestion en direct des produits immobiliers, comme la recherche de locataires ou les travaux d’entretien.

Certaines SCPI proposent également des avantages fiscaux, comme les SCPI loi Pinel.

Un investisseur peut souscrire des parts de SCPI à crédit.

Possibilité de souscrire des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

Les parts de SCPI se vendent rapidement

Le rendement varie entre 4 et 6 % par an